北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

一

碰上位执着的，非得让我说说欢乐谷，我根本就没去过，说什么啊？总不能瞎编吧，也编不圆啊。

其实也不是没去过，而是没玩儿过。当年施工的时候去看过几次，开幕式也去过，但人太多，就懒得进去了。我只在小时候去过几次龙潭湖游乐园，还都是上小学的时候，后来石景山的都没去过。再其他的游乐园都顶多是看看得了，胆儿小不敢坐。

去年环球影城开业，孩子想去，我想了半天也没去，让他和同学自己去了，这岁数再让家长跟着就别扭了。其实我还真想去来着，感觉如果不疯狂一把或许就真的老了。

说到环球影城，其实从欢乐谷一到北京就跟着产生了纠结，到现在整整20年了。深圳欢乐谷是1998年开业的，我也去逛过一次，还琢磨北京怎么没有这么大型的来着。之后就到了2001年，应该是奥运申办成功之后，突然听说市里有新规划了，要求在2008年之前建成一处大型的主体游乐园，再之后就听到了欢乐谷的消息。

但好像是刚传出消息不久，“环球片场”宣布也要落户北京。环球片场是当年的名字，英文直译，当时还叫过环球国际乐园什么的，其实就是现在的环球影城。那会儿我不知道这环球片场是干嘛的，听着跟个拍电影或出租DCD录像带的似的。同事中懂行的说是仅次于迪士尼的主题乐园，规模实力远远超过欢乐谷。

华侨城肯定更知道这利害关系了呗，于是很快就传出欢乐谷项目暂缓推进的消息。因为当时的北京真的还不算多牛，消费力不足，承受不了两个大型主体乐园。但大概到了第二年吧，也就是2002年，听到了华侨城和南磨房签约的消息，欢乐谷还是确定投资了。

但据说是华侨城承担了巨大的压力，毕竟当时的环球片场是国际型巨头，跟国内合作的又是资本雄厚的首旅集团，而且传说还有李嘉诚参与，那从商业竞争来讲就太有难度了。后来听华侨城的人说，他们其实早就把方案做好了，但是环球片场的消息一来，弄得全都乱了方寸，最后只能是调整规划，做出破釜沉舟跟国际企业竞争的决心，方案也都修改了。怎么改的我不知道，只是当时听说的。

二

之后就是各种建设呗，期间我来过几次，都是为了拍照片。因为当时华侨城跟成都也签了约，同样的打造欢乐谷。成都的让我给拍几张北京的照片做参考，其实有什么可参考的，无非是吹牛逼而已，显得多有内幕消息似的，其实谁到北京都能拍。

对了，到现在我也没想通一件事。听说过有个叫《西安虎家》的情景喜剧吗？应该也是英达导演，大胖子酒神李琦主演的。这片子就是华侨城投资的，当时的宣传是配合北京欢乐谷造势，我当时就没想明白，为北京造势干嘛拍西安啊？想不通，后来也没看过这片子，今天说到这儿才想起来。有了解这件事儿的吗？

从地段儿来说，欢乐谷建在四方桥确实挺合适的。要不然这地方弄不好到今天还荒凉着呢，肯定没今天繁华，地铁都不一定通过来。因为当时这里规划的是十大边缘住宅集团之一，也就是承接市区溢出人群的，所以才盖了如此规模的翠城。地铁最开始是真没这里的规划的，是居民们大力申请来的。

甭说欢乐谷开建之前了，就是之后的周边都那么回事儿。很长一段时间里，小武基的破路再加上城中村，那叫一个乱，反正我是不爱来。那会儿我投资了一个朋友的小厂子，就设在小武基，那我都一般不来。2005年把厂子卖掉的吧，这我才跟着来办的手续。

当然那会儿北京哪儿都是城中村，南磨房小武基的也不算特殊。周边到现在也没怎么着，朝阳区就没把东南沿线当成重点。

所以说，如果没有欢乐谷，那像翠城这样的经适房小区，就算是一期户型什么的都挺好，很有可能也要跑输大盘。这到现在跟上了，不能说都是欢乐谷的功劳，但对周边环境的改善起到了关键作用。

三

欢乐谷把翠城的房价给帮助了，自己的却那么回事儿。可以纵向比一下，同为四环外，华侨城的房价明显不如北部。可当年呢，至少是差不太多吧，毕竟这是概念，号称每年能纳税6000亿的大概念，不把房价给抬起来实在对不起跟风买房的。

开盘价就是6000多，虽然没有北部的豪宅高，但比朝青的华纺什么的是高多了，20%的差距。更是远高于国美第一城，这都不是一个档次的了。但今天再看看，反正是落后了。这就甭跟望京什么的比了，当年橄榄城跟华侨城几乎一个价，差不了几百块钱。现在呢，橄榄城已经是随便就11万+了。

但这也没办法，不能说当年的买房人没有眼力，而正是因为眼力好才相中了这里。那会儿的人都不太懂，觉得只要是个建筑就算配套，只要是个商业就算产业。包括我，那会儿都闹不清什么是真配套和伪配套，觉得甭管什么公园商场的，越多越好，来者不拒。

但后来就都明白了呗，只有能给周边业主带来资金的才是真产业。只有业主们经常能用到的才是真配套。否则就算不是添乱的也没什么用，弄不好还起副作用的。

尤其这种主题公园，几乎就是赢了名气，但输了实际收益。公园跟周边百姓没关系，谁也不会因为玩儿一趟而买套房。甭说买房了，就连房租都未必拉动，人家员工或是有宿舍，或是没必要租在旁边。这种产业工人很难高薪，流动性也较大，实在是没法跟金融互联网比，和高端制造业也不好比。

所以这种建筑就是伪配套，看着热闹，狗咬尿泡空欢喜的事儿。包括环球影城，甚至是鸟巢水立方，干脆说连故宫都算上，有没有都无所谓，有了的话最好别影响交通和噪音，要不然还是减分项呢。这两年我接了好几个问环球影城的了，说问什么买了之后没升值，也不是没升，而是没达到翻番的预期。那这说什么啊，只能说炒概念的最终都是空欢喜，带不来买房客流的都没用，伪配套。

四

当时的房价不光是华侨城高，还包括北边的世纪东方城也高，甚至最高报价一度远超望京的东湖湾。但这只是传说，真的假的我忘了。那会儿有个猎头还找我去东方城的开发商应聘过呢，好像是2005年吧。其实我倒不是真想去，觉得未必适合这种性质的公司。但确实是想拜访一下老板，绝对是当年的风云人物，理念很不错。聊的什么我都忘了，实在想不起来了，光记着说什么旅游的事儿了。

对了，那会儿我还来过好几回大柳树市场。最早这应该是在双龙家园那边儿，也不知什么时候搬过来的。第一次来是工地上丢了好多东西，跟着包工头来找找赃物。赃物没找着，我对这地方倒是挺感兴趣。那会儿好像也不分什么周末，都是露天的或是大棚子。除了各种工具，其他什么稀奇古怪的都有。

应该是2003年的冬天，我刚买了一件德国的皮夹克，很贵的。结果一逛大柳树竟然撞衫了，一个摊主穿的竟然和我一模一样，最可气人家只买几百块钱，气坏了我了，之后再也不来了，怕露怯。

五

没什么可说的了，说两句华侨城集团吧。人们大多知道华侨城是个央企，再问多了就知道是做房地产和主题公园的。其实华侨城的背景远远超过普通人的想象，属于既低调又牛叉的企业。之所以说低调那是因为在北京的央企太多了，所以显不出他们来。而如果到了深圳呢，那就是相当的牛叉了。

首先说这名字，叫“城”说明什么？规模大呗，达到了城市的级别。“华侨”呢，说明了客户及投资来源。所以华侨城是什么？是个开发区的名字，相当于北京的中关村或亦庄。这是由当年的"侨办"创立的，设在深圳，规模高达4.8平方公里的开发区。吸收招纳海外华侨投资来办厂，是深圳特区的重要组成部分。

所以最早的华侨城是个管委会，依托于侨办下属的华侨农场，准备办成和蛇口同等规模的开发区。因此华侨城其实和蛇口招商局是一个性质的，都是从管委会发展起来的。最早是由侨办的两位领导人廖承志和叶飞（开国上将，中菲混血，当时兼管侨办）创立，由另一个侨办三大直属企业之一的港中旅出启动资金，打造出了这个华侨城。这个名字都是由当时的总书记胡耀邦起的，能理解其血统高贵了吧？

听说过深圳的锦绣中华、世界之窗和民俗村吧，这都是华侨城的产业。还有一个很多人不太知道的，就是康佳，一直做电器，之前也做过手机的那个，也是华侨城的下属公司。其他的还有很多，但我记不住了，说不清楚的不敢瞎说。

华侨城创业之初应该和所有的开发区差不多，什么都干，以加工为主，什么业务都做，什么赚钱干什么。后来是港中旅的董事长，也是华侨城的领导人马志民到荷兰考察，从“小人国”找到了灵感，所以才在深圳打造了微缩景观的锦绣中华，之后也就确立了集团的主营业务之一，旅游主题公园，并由此做大了房地产业务。开发规模曾经一度是深圳老大，远超万科，但主题公园这种形式太耗费资金了，所以这些年周转得慢，也就落后了一些。

马志民是初创阶段的领导人，十年之后他卸任，接任者开始把欢乐谷模式推向了全国，这个人就是大名鼎鼎的任克雷。但是他的父亲更有名，任仲夷，号称三省大员，曾陆续担任过三个重要省份的省委书记，最后一任就是广东省委书记。锦绣中华的名字就是他老人家给起的，因为原来定的就是小人国，但任老认为咱们是泱泱大国，深圳是窗口城市，怎么能叫小人国呢。所以改名锦绣中华，大气磅礴的名字。

华侨城的历任领导人都是风云人物，任克雷之后接任的更有名，曾经担任过西安副市长的段先念，人称“曲江段郎”。西安的曲江新区就是他一手打造的，居功至伟，曲江模式名扬天下，当然也招来了诸多风雨，不提了。正是在他的华侨城任上，促成了与西安的联合投资2000亿文旅项目。

今年“段郎”也退休了，接任者同样牛叉，保利总经理张振高。这就等着看华侨城的发展吧，已经是如此庞大的集团了，更是央企，在这几年的房地产背景下，怎么都比民营的强。

六

廖承志，很多人估计只知道他是廖仲恺与何香凝的儿子，革命后代，但了解得不会太多。因为作为情报大佬，很多东西是不太适合让外界知道太多的。中共的情报巨头里，一般人们都知道的是李克农，也有知道是周总理的，但实际上廖承志所从事的也相当的重要。

看他所任职的单位，侨办，接触的就是港台各界人士为主。具体的不说了，我也知道的不多，不敢多说。但可以这么说，廖承志老人绝对为两岸统一做出了重要工作。虽然直接还没实现理想，但这些前辈所做出的努力必须牢记。

还记得当年廖老给蒋经国的公开信吗？渡尽劫波兄弟在，相逢一笑泯恩仇。用鲁迅先生的诗句作为结语，别有一番滋味在心头，很贴切。其实廖老和蒋经国确实有兄弟情谊，本来就是发小一起长大的，又一起到的苏联留学，绝对是好哥们儿。只不过因为党建之争而形同仇敌。

廖老写这封公开信的时候正是成立华侨城的前夕，正是这封由邓颖超老人授意的公开信，悄然打开了海峡两岸的沟通之门。这封信写得太好了，从个人私谊到民族情感都有涉及，可以说能触动所有海外游子的故土情结。

公开信发表后五年，蒋经国开放了台湾民众赴大陆探亲。但此时廖老已经过世，没有看到这一天。但他的儿子，廖晖，从此调入了侨办，继续着未完成的两岸统一大业。就在北京欢乐谷开业的仪式上，廖晖也出席了。虽然华侨城当时已经划归国资委，但毕竟与侨办有着扯不开的联系。

廖家是中国很特殊的家族，从何香凝老人开始到廖承志和廖晖，三代人都是副国级岗位，这在中国绝无仅有。而如果廖仲恺先生不遇刺身亡，那无论是在哪一方，也至少是副国级。甚至可以这么说，以廖仲恺的资历和能力，如果他活着，蒋介石根本没机会得到大权，至少是没那么快。如果廖仲恺活着，蒋介石也绝对没胆子发动412政变。但这就是历史，历史不容假设。

廖家的第四代早已从商，做媒体的，之前好像是凤凰卫视，现在任职阿里巴巴娱乐。虽然已经不再从政，但娶的妻子也是台湾明星，这或许也是廖家几代人与台湾扯不断的情感联系……

现在侨办的领导姓潘，当时一宣布就有人联想到另一位中共情报大佬，那就是潘汉年，一位立过大功也确实犯过大错，但仍然是冤狱多年，去世后才平反的神秘大佬。总有些历史虚无主义的人用“潘杨事件”来攻击党和领袖，实在没什么意思。

怎么说呢？不能用现在的眼光来简单看待当年哪个风云变幻的时代，而任何一个波澜壮阔的时代都必定有冤屈，这是时代的无奈。如果没有毛伟人，那潘汉年早就被处决了，正是毛伟人亲自下令留下了他一条命。从这点来说也是潘汉年的幸运，否则以他所犯的错误，在战争年代真的说不好是什么结局。

但潘汉年和现任侨办领导没关系，人家的父亲是原本姓方，虽然也是做过地下工作和宣传口的老革命，但后期主要工作是铁路方面的。曾任铁道兵总工程师，为中国的铁路事业立下了汗马功劳。

七

好像扯远了，还是说房子吧。要不说说格林莱雅？不过也没什么可说的，格林莱雅的规模很小，一共也就几百户。这个的开发商是银泰集团，老板沈国军，浙商大佬，马云的盟友。这么多年也是一直新闻不断，这些日子又起风波，甚至打官司打得都扯出国仇家恨了。有机会再聊吧，话题太多都不知道从何处下嘴。

多说一句，北京还有个小区叫“华侨村”，但这和华侨城没关系，那是北京大国企首开集团开发的，北京早期的富人区之一。前几天我写“史上最惨北京首富”时聊了聊，但也没什么可说的，现在也是豪宅，就是单价不算太高了。

现在华侨村的二期应该快开盘了，叫首开建国门九号。据说光成本价就是13万一平，但这地段儿卖到20万以上很正常。感兴趣的可以去看看，带好钱就行，看房的话得先验资，2000万以上可以进去看看，再多花个几千万的或许能买下一套。就是看房的时候别聊投资，这种地段儿的公寓根本就不是投资品，富人的消费而已，毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

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