上海三林(上海三林属于哪个区)

近日，绿城中国官宣拿下了前滩南第二幅转让的地块——三林滨江10单元，这是前滩南片区（三林南滨江）出让的第二幅宅地，而且一块容积率仅约1.1的别墅地块！

回顾历史，三林南滨江出让的第一幅宅地是去年中华企业&世博土控以121.96亿拿下的三林9单元地块，现在该地块化名“中企云萃江岸”&“中企云萃森林”，不日就会出道与大家见面。

两大知名开发商接连进驻，后面还有华润、仁恒、保利等大开发商拿着爱的号码牌，准备在合适的时机也进场大展拳脚。这一下就吊起了笔者的好奇心：

三林南滨江到底有何魅力让开发商心动如斯？

为了能更透彻地分析这个问题，笔者顶着40度的高温，去了一趟三林南滨江做实地调研，接下来是现场信息回报。

三林南滨江现状

这几年很多板块都蹭过“前滩”的热度，是谁我们就不点名了。他们跟前滩，你不能说他们之间毫无关系，只能说有些已经“出五服”了，关系有点远了。

而这次实地去看三林南滨江，笔者的感触是：这才是前滩真正的亲兄弟。

接下来请跟随笔者的视角来看三林南滨江的现状！

从凌兆新城地铁站出来，首先看到的是地铁站对面的凌兆新村，这是三林最老的一批小区之一，这里再往西延伸，就是浦东腹地，是密集的住宅区。

凌兆新村

之后沿着济阳路往西走个七八分钟，就到了中环路与济阳路的路口，在这里就已经可以看到前滩了。

为了更好地拍张前滩的照片，我就走到了东育路上，拍了下面这张照片。从照片里，依稀可以看到中环路。中环路以北是前滩，以南就是三林南滨江。这个位置，是以前那些蹭前滩概念的区域，无法比拟的。

从南滨江看前滩商务区

之后我就沿着东育路南北横穿三林南滨江东部，看到这里来往的车辆大半都是工地上的车，路上的行人，也就只有我这个踩盘人和建筑工人。

不过这里动迁小区已经有一些居民入住了，入住率应该还不算低，因为我看小区里面停的私家车和电动车还不少。起初我还以为这边都是工地，连买瓶水的商店都没有，估计入住率不高，但显然是我想错了。

南滨江动迁小区

逛完东区后，我本来想去中区逛逛，看看绿城拍的那块地。但等我哼哧哼哧地从最南边骑车到林浦路，准备再来个横穿时，被拦住了！理由是：前方施工，此路不通！！

笔者今天行进的主要道路

无奈之下，我只有原路返回，准备往沿江公路去，起码要看一下绿城地块的外围是啥样，然后路上顺便拍了下面这张中部的照片，确实是在施工哈。

南滨江中部实景

绿城地块所在地就是西部滨江地区，这里目前应该还没动工的迹象，因为我沿着沿江公路骑行时，听不到工地施工的声音，也看不到塔吊了，只能看到路边残留的拆迁房和对面的前滩。

南滨江西部的拆迁房

从南滨江西部看前滩

所以经过我的实地探访，我确定三林南滨江是真的离前滩很近，这里用前滩南滨江的概念是站得住脚的，不过现在这里还处在开发初期，工期在有序推进，按照现在的施工现状，我估计起码要三五年时间才能大变样。

从纯生态绿地

到多元复合滨江绿地

三林南滨江所在地之前是一个大型城中村，违法建筑遍地，居住条件差，安全隐患多。

南滨江曾经的模样

2014年，三林南滨江片区被规划是上海市中心城8片楔形绿地之一，既是目前最大的一块楔形绿地，也是最先启动建设的一块。整个项目总面积446.2公顷，其中公园绿地约240公顷，是上海中心城区非常宝贵的大体量城市生态绿地。

那为什么选中三林南滨江片区规划楔形绿地呢？

回答这个问题之前，我们要先知道什么是楔形绿地。

所谓“楔形绿地”，是从城市外围嵌入城市内部的绿地，因反映在城市总平面图上呈楔形而得名。

楔形绿地的基本功能是在城市中形成若干条由郊区向城市腹地输送新鲜空气的通道，缓解城市腹地的热岛效应，调节城市小气候，也为居民提供休息、游乐和健身的活动场所。

接下来我们再看一下三林南滨江的位置，这里位于中环与外环之间，它向北连接黄浦江生态廊道，向南延伸到外环以南的郊外，有利于将郊区清新的空气带入到上海市中心，缓解上海市区的热岛效应。

所以是由于特殊的地理位置，三林南滨江被选中成为中心城区8大楔形绿地，也是因为这个原因，三林南滨江的规划思路在2017年发生了改变。

起初，三林南滨江确实是沿着成为生态功能区的路子发展，后来因为建造绿地的成本很高，加上其作为黄浦江进入中心城区的南部门户，区位优势日益凸显，再把这片区域单纯作为生态功能区，有点浪费，就缩小了绿地的规模，增加了住宅、商业等规划用地。

所以在2017年编制的《黄浦江南延伸段三林滨江南片区控制性详细规划》中，南滨江的规划发展目标变为：

“未来生态建设的标杆地区，将建设成为以生态体验、文化艺术、健康宜居为主导的多元复合滨江绿地，也是最生态、最海派、最未来的 21 世纪海派生活实践区。”

滨江核心价值链的

下一承载区域

虽然三林楔形绿地的规划改变了，但这还不足以带飞三林南滨江，这里要起飞，还是要靠黄浦江。

黄浦江可以说是上海城市发展的“主动脉”，从最早的前滩、陆家嘴，到之后的南外滩、徐汇滨江，再到前滩，滨江价值链顺着黄浦江向南不断拓展。

而根据《黄浦江沿岸地区建设规划（2018-2035）》，在黄浦江沿岸形成“三段两中心”的功能结构，杨浦大桥至徐浦大桥为核心段，以外滩-陆家嘴-北外滩地区、世博-前滩-徐汇滨江地区为核心，集中承载全球城市金融、文化、创新、游憩等核心功能，而三林南滨江就位于该核心段。

我们参照历史吧，与三林南滨江同处黄浦江核心地段的前滩，其价值现在已经凸显出来了，成为置业热地，一房难求。

但前滩开发已经进入尾声，滨江核心段价值链需要一个新的承接区域，而这个区域首选就是三林南滨江。

三林南滨江紧邻前滩，坐拥一线滨江资源，是黄浦滨江核心段最后一块待开发的宝地，以城市生态绿地公园为主导，未来将具有很大的价值空间。

同时从规划定位来看，三林南滨江比起前滩，更加生态宜居。根据规划，三林南滨江绿地建设总量为210万方，其中65%为生态用地，35%为建设用地，定位为“生态之源山林绿地”。

说到这里，基本就可以回答前文的问题：三林南滨江到底有何魅力让开发商心动如斯？

因为三林南滨江有大面积的生态绿地，紧邻黄浦江和上海前滩CAZ，这3个Buff叠加，其住宅和商业项目很容易形成溢价空间，非常适合品牌房企在打造标杆产品，所以开发商对三林南滨江一定很感兴趣。

未来将有8000余套住宅供应

不乏低密滨江别墅

最后我们再来具体看看三林南滨江内部的住宅规划。

整个三林南滨江主要分东、中、西三个片区开发，各区的定位不一样。

中区是生态景观绿地，会建造一些适合市民休闲、运动的设施，是整个片区主要的生态休闲配套。

笔者重点要给大家讲一下有住宅规划的东、西两区。

东区

东区将建成宜居社区，集中大量的生活配套设施，不仅满足当地居民的动迁安置和配套需求，还能为整个三林地区提供公共服务。

东区共有8幅动迁房用地，分布在南北两侧，所以预计未来东区的圈层差异会比西区大。

上图中标注地块编号的为涉宅用地（含动迁房），纯商业用地仅1幅，公共设施用地4幅，另有5幅地块为教育用地，分别为3所幼儿园、1所小学及1所初中。

东区共有11幅含住宅经营性地块，总建面约63.72万方，规划住宅约5158套，住宅容积率均在1.8以上，所以东区以后的住宅应该是以高层为主，预计均价在9万左右。

东区11幅含住宅经营性地块

整个东区只有1幅商办综合用地，这跟西区7幅纯商业用地是没法比，未来东区的商业氛围不如西区。

虽然东区教育用地多，但学区是由区域统筹安排的，加上学校资源不确定，东区的教育优势暂时不明郎。

不过东区有8号线、19号线（建设中）、机场联络线（建设中）所交汇的三林南站，三轨交环绕，整体的交通优势大于西区。

西区

西区计划建设海派风貌小镇，既体现传统江南水乡风格，又融入海派文化特色。

下图中标注地块编号的为涉宅用地，另有多幅商业地块、公共设施用地、以及1幅幼儿园地块。其中21-03、21-05地块就是绿城近日拿下的宅地，也是西区离黄浦江最近的宅地。

整个西区共有17块含住宅地块，其中12幅纯住宅，5幅商住，每幅地块都非常小，单幅地块建面均低于5万方，总建面约46.54万方， 合计规划有3035套住宅。

从单地块来看，西区有5幅地块容积率仅1.1、1.2 ，这样容积率的住宅基本为别墅或类别墅产品。

如此低容积率的别墅在如今“限墅令”下本身就非常难得，而且西区还滨临黄浦江，这样低密度的滨江别墅，在整个上海十分罕见。一旦入市，必是红盘，开发商很容易就名利双收。

而且整个三林南滨江的商业用地集中在西区，未来也有规划26号线穿过西区，连接到浦西腹地。

综合下来，我认为西区以后主打的是高端改善住宅，预计房价会比东区高，西区的别墅预计均价约在14万左右，普通高层住宅均价约在11万左右。

后记

总体来说，三林南滨江的住宅入市，热度应该不会输过前滩。

其规划已十分清晰，无论是从滨江价值链的下一承载区域，还是作为前滩的后花园来看，三林南滨江的潜力均不容忽视。

三林南滨江延续上海文化的精髓，在这里可以体验到惬意雅致的海派生活。

所以无论是追求房子未来价值的购房者，还是买不到前滩，又重视居住生活品质的购房，三林南滨江均是优选之地。

你对三林南滨江怎么看？欢迎评论区留言讨论！