德克萨斯州寻求自由市场来解决住房成本问题

经济

德克萨斯州寻求自由市场来解决住房成本问题

23分钟前

比特币以太币新闻

得克萨斯州在吸引居民和企业方面做得非常出色，这种成功的一些负面影响开始显现。 想想高房价，它对大城市的公共部门工作人员，如警察、消防员和教师造成了特别严重的打击。 值得庆幸的是，得克萨斯州立法机构正在考虑在本届立法会议上进行各种改革，以确保该州仍然是建立事业和养家糊口的首选目的地。 而且，以典型的得克萨斯州风格，他们通过拥抱自由市场的改革来做到这一点。

HB 3921/SB 1787，由众议员戈德曼和参议员贝当古发起，降低了大城市所需的最低住宅地块面积，类似于最近在蒙大拿州提出的法案。 换句话说，该法案允许开发商获得在较小地块上建造房屋的许可，这将通过增加高成本地区的供应来降低住房成本。 重要的是，法律不会要求更小的地块——它只会允许想要的私人财产所有者拥有更小的地块。 如果一个社区决定他们更喜欢更大的地块，那么他们可以创建一个房主协会并设定一个商定的更大的最小值。

奥斯汀国会大厦的立法者不必看得太远就能看到他们的改革对德克萨斯州住房成本的影响。 大约 25 年前，休斯顿将中心社区的最小地块面积从 5,000 平方英尺减少到 1,400 平方英尺。 该政策非常成功，以至于休斯顿在 2013 年将较低的最小地块面积扩大到外围社区。这一变化并没有导致狭小、破旧的棚屋，恰逢房屋面积仅减少了约十分之一。 缩小的是院子，当土地价格昂贵时，许多人并不重视它，而价格在十年内下降了 20%。 圣安东尼奥在环路内的最小地块面积已经低于法案提议的 1,250 平方英尺水平。 另外，住房危机最严重的奥斯汀的最小地块面积为 5,750 平方英尺。

由 Rep. Holland 和参议员 Hughes 发起的另一项法律 HB 2789/SB 1412 允许房主有权建造附属住宅单元 (ADU)。 这意味着城市不能要求额外的许可步骤，让他们对批准有自由裁量权。

得克萨斯州立法者了解社区和家庭的重要性。 通过允许使用 ADU（有时称为姻亲套房或祖母公寓），德克萨斯州的家庭将更容易在他们长大的社区中聚在一起。有了 ADU，难以负担高级护理费用的祖母或有特殊需要的孩子可以负担得起并靠近家人，同时保持他们的独立性。

建筑工人在郊区建房（摄影：�� Greg Smith/CORBIS/Corbis via Getty Images）

Corbis通过盖蒂图片社

在对这些改革进行辩论之后，很明显，反对者提出了“郊区战争”的错误主张。 他们没有意识到（或故意模糊）的是，这些法案中没有任何内容需要更小的批次或创建 ADU。 而且这些法案并没有推翻当地的分区要求，这意味着新的社区仍然可以被划为单户住宅，而现有的社区可以保留该名称。 在这些变化下，郊区社区中间将不会有新的高层公寓楼拔地而起。 他们也没有绕过当地契约限制、房主协会和历史名称。 如果法案成为法律，在允许的情况下，房屋建筑商和房主将可以选择通过支付更少的院子空间来省钱，或者通过在院子里增加一个更小的额外单元来扩大他们的居住面积。

除了当地对扩大住房供应的限制外，允许瓶颈会给家庭增加额外的、不必要的成本。 议长 Phelan 优先考虑由众议员哈里斯介绍的 HB 14，通过允许经过认证的工程师和建筑师在指定时间段后批准场地规划审查来解决这个问题。 对于开发商来说，额外的时间变成了向购房者收取的额外费用。 例如，在奥斯汀，仅需要一到两年的时间来完成场地规划审查，而达拉斯的建筑商表示，这个过程需要五个多月的时间。 研究表明，许可延迟四个月会使房屋的最终价格增加 5%，因此通过私营部门批准加快这些审查将大大降低住房成本。

房改反对者的另一个抱怨是国家在践踏地方控制。 地方控制可能是有益的，但当城市政策直接给德克萨斯人带来负担时就不是这样了。 正如得克萨斯州立法机构和州长阿博特在枪支和树木、治安和无家可归等问题上所表明的那样，地方优先权不会限制联邦制，联邦制确保政治权力主要掌握在州政府手中。 地方控制的目的是保护人们免受联邦政府的过度干预——它从来没有打算让城市将住房推到德州工薪阶层和中产阶级无法获得的地方。 如果得克萨斯州的大多数城市都能适应负责任的住房增长，那么少数城市就没有理由不这样做。

得克萨斯州有否决地方法规以使住房更便宜的经验。 2019 年，立法机关剥夺了市政当局强制执行砌体或其他建筑立面设计的权力。 尽管该法案与本届会议的法案一样遭到强烈反对，但这并没有导致社区对其社区的特征没有发言权。 它只是阻止了城市通过不合理的设计要求来抬高住房成本。

得克萨斯州并不是唯一因吸引如此多的新居民而承担高昂住房成本的地方。 犹他州于 2021 年将 ADU 合法化。而且，在过去几年中，安德雷格参议员成功地将犹他州的州资金与制定有利于增长的住房政策的市政当局联系起来。 在全国范围内，佛罗里达州的“现场直播法案”是参议院议长帕西多莫的首要任务，该法案已于上月签署成为法律。 除了先发制人的地方租金管制（推高住房成本的彻头彻尾的失败）之外，法律还通过要求市政当局在足够多的单元满足负担能力标准时授权和加快某些混合用途和多户住宅的开发来鼓励建造可实现的住房。 佛罗里达州已经允许第三方审查，并且没有发现对公共安全或住房质量的负面影响。

得克萨斯州之所以蓬勃发展，是因为立法者并不回避迎接艰巨的挑战，以保持该州对工薪阶层和中产阶级家庭的欢迎。 随着该州的持续增长和房价越来越高，很高兴看到德克萨斯州对家庭、企业和自由市场原则的承诺保持强劲。

资料来源