近九成房地产企业 去年毛利率、净利率双降自去年下半年以来，房地产行业明显下行，使得房企业绩表现如坐上过山车。-0.35, -5.82%)、仁恒置地等。其中龙光集团、合景泰富毛利率自2014年以来都首次跌破30%。克而瑞研究中心认为，2021年行业整体利润增速和盈利表现不佳，从各大上市房企的盈利预期来看，多数房企认为目前市场仍在出清的过程中，企业盈利水平探至历史较低水平、短期内仍将继续承压。但随着前期高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，行业利润率水平在触底之后将会有所回升。我觉得现在的这个毛利率区间基本上就能够稳定住了。张化东认为，实际的毛利率已经见底，反映在财务报表上毛利率的见底区域预计会在2022~2023年度。在3月30日举行的业绩发布会上，碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君回答《每日经济新闻》记者关于毛利率下行的提问时表示，高价地的交付和市场销售预期较差等综合因素导致了毛利率的下降，公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率还是不错的，行业在调整期结束之后，整体的毛利率水平会重新向上。万科总裁祝九胜亦在3月31日举行的业绩会现场透露，万科未来两年开发业务的毛利率可以维持在20%这个水准。保利发展则在年报中表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。房企未来毛利率稳定在15%~20%可能性更大。5月5日下午，双佰投资创始合伙人刘策通过微信告诉《每日经济新闻》记者，万科今年一季度毛利率已经降到18%，净利率4.45%，这已经是作为龙头房企代表行业领先运营效率下的毛利净利水平，预计会成为这一轮市场出清后的常态。未来决定毛利净利水平最核心的影响因素是融资成本和运营效率，融资成本低、运营效率高的企业才有发展空间和利润空间。房企探寻第二增长曲线房地产行业的高增长时代已经结束，但市场的反应来得更早更快，房企还未能完全摆脱高增长惯性。在此背景下，物业管理、长租公寓、物流地产、代建、商业、养老、文旅等多元化业务能否成为房企未来发展的第二增长曲线?在刘策看来，房企现在进入赢者诅咒时刻，因为过去房地产充分受益于城镇化红利，无论是行业体量还是利润水平，相对其他行业都有明显优势，路径依赖下这反而给房企如今的转型发展带来很大挑战。因为很难找到一个新赛道，其规模、利润等诸多要素可与房地产开发相提并论的，进而给房企构建第二增长曲线带来很多现实难度。以往没能完成全年销售目标的房企是少数，2021年度则是只有少数房企完成全年目标。据安信证券统计，2021年样本民营、国有房企销售增速中位为2.2%、5.1%，相比2021年上半年分别回落34.5pct、21.9pct。披露销售目标的房企仅3家完成全年目标，民营、国有房企全年销售目标完成率中位仅93.0%、94.2%。在行业明显下行之下，房企对2022年的目标更多不求增长而求稳。除越秀地产、龙湖集团、美的置业等少数几家房企提出同比微增的2022年销售目标外，甚至有部分房企的销售目标为负增长。虽然绿城中国属于完成2021年销售目标的少数房企之一，但其将2022年的销售目标下调至3300亿元，低于2021年实际达成的3509亿元。建业地产将2022年的重资产销售目标定为530亿元，同比2021年实际销售下降11.82%。时代中国2021年合同销售额955.9亿元，而2022年的销售目标为650亿元。可见，房企正在试图从以规模为导向转变到以利润、质量、经营为导向。而在住宅开发业务缩量的同时，房企也在加速发展或许能诞生新增长极的多元化业务。通过梳理房地产企业近十年来多元化转型的发展历程，中指研究院将其大概划分为四个阶段：起步期(2011年至2014年)，发展期(2015年至2016年)，聚焦期(2017年至2019年)及稳定期(2020年至今)。房企转型大的方向还是在资产运营和资产管理，我看好长租、商业、物流等细分方向。刘策表示，这意味着房企要从传统的大钱快钱模式转向小钱慢钱模式，既需要在心理上接受现实，更需要在内部精细化管理上与新的利润水平利润模式上相匹配。这对不少房企来说是心理上和实践上都很难逾越的一关。2
