映月湖公园(桂城映月湖公园)

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感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。【本文作者 平洲土著楼莫愁】

作为平洲资深土著，自从2020年映月新城的规划横空出世后，我以为平洲就此更名映月新城了。

后来查资料发现映月新城面积近22平方公里，平洲面积近34平方公里，好家伙被划入了超2/3的面积。

回顾平洲历史，有点“命运多舛”。曾经它豪霸半个南海，但后来被“削藩”，纳入到了桂城街道，大概就是如下图的存在。

如今你走在平洲的大小街道，只看到在斑驳的门牌上、零星学校门口还保留着“平洲”字样。

两个记载了南海东部历史逾半世纪的大字，现在活跃在土著的身份证上，或者坊间口中，媒体笔下。

尤其近十年在楼市实现身价暴涨后，讨论热度极高。有的土著还没法接受平洲就是桂城一部分的事实，但没有地缘情结的外地人早把平洲当桂城了。

但是，站在楼市的角度，我依然要说：平洲是平洲，桂城是桂城。哪怕平洲被划出了映月新城，它和桂城的楼市价值，依然不能划等号。

此刻，不管你是想卖出映月新城、还是考虑买入映月新城，我总结了当下映月新城板块的5个真相，希望你看完。

01

真相1：

映月新城很大 核心区很小

映月新城规划面积近22平方公里，但核心区只有5.38平方公里。

但是在地图上，这个核心区也是画得相当大，相当于长宽各2.3km的正方形。

但是从楼市价值的角度去定义真正的核心区楼盘，那必然是以映月湖为中心，步行在1km内到达的区域，当然越近越好。

为什么？

因为映月新城的核心配套全部沿着映月湖周围布局，在楼市里，政府最愿意砸钱搞配套的地方，是核心区没跑了。

映月新城规划蓝图（小部分已调整）

那么如果你要在平洲映月新城买房，首选靠近映月湖的楼盘，是没毛病的选择。

你是这么想的，开发商也是这么宣传的。在楼市高峰期时，开发商靠着众人的共识，把房价蹭蹭蹭拉得太快了。

现在行情持续低迷，它老老实实回调了，但是把时间线拉长到5年、10年，但凡后来者决定要买在平洲的，基本都依然会当映月湖为核心区域做对比。

但是，各位土豪要奔着去买望湖、亲湖、临湖豪宅的，可要长点心眼。尤其是映月湖二期，真的不要以为有多大，它其实比1期还小。

而且你从二期的规划图上看，它的水体面积更小，仿佛就是一条弯弯的小水沟。如果你认为望映月湖二期的景观霸气，用近4.5万+的价格已经拿下保利天珺的望湖大平层，那么后期你可能会失望的。

核心区不是不能买，但买入的时机、买入的价格更重要吧。

02

真相2：

20岁的“新城” 10年内估计都没地铁

在佛山，坊间似乎心照不宣地默认新城等于鬼城，但映月新城除外。

它并不是完全意义上，从零开始的“养成系”新城，它可是相当老成。

早在21世纪初，平洲南港路沿线诞生第一批商品小区，随后平洲医院搬迁到现址，与康怡公园、怡丰城（现映月湖环宇城）、平洲公园（现南海儿童公园）、多所公/民办学校形成聚能环。

但是即便如此有年岁，依然没有被地铁眷顾到。常常有老铁直呼：映月新城没有地铁是最大硬伤巴拉巴拉的。

而在役的南海新交通已通车一年多，坊间一直认为它作用不大，但是我却觉得它被过分低估了。

如果你到禅桂或三山上班，新交通还是重要的交通工具，等到后通段在今年底通车，去南站可方便多了。

但是再方便，没有地铁的事实无法掩盖。

虽然这里可规划了至少有4条地铁，分别是佛山7号线和10号线、广州10号线和19号线。

但是这几条地铁，我敢说几乎都无法在10年内通车的。

反而最快通行的穿过平洲边缘的地铁，是在建的4号线，在平洲设下3站，那边与陈村无限接近，目前面貌相当原始，对映月新城毫无作用。

而且尴尬的是，目前映月新城里在售的几个盘，几乎每个步行去新交通站点都不近，反倒几个二手盘都是近水楼台先得月。

总之对地铁有执念，对轨道交通重度依赖的人，如果你们要买映月新城，那几个二手次新盘（中海繁华里、富丰两兄弟、依岸康堤等）似乎成了无奈之选。

03

真相3：

即将全面崛起的教育强区

坊间都唱佛山教育看南海，南海教育看桂城。因为平洲属于桂城，所以不少新佛山人自然而然认为平洲教育也是佛山Top级别。

如果要说以前的私立，那的确是，这里汇聚了南实映月校区和桂外校区、南实小东校区，还有在建的南实金桂校区。

而今年这几个学校全部转公，虽然不是按地段生划分，但无疑大大增强片区公办实力。毕竟你要知道，平洲原本的那些公办学校，可谓是遍地村小。

据不完全统计，映月片区内共有超过20所学校，孩子18岁前的教育资源，都能覆盖。

但坊间认为最好的公办学校组合，就一直是平洲中心小学+平洲二中。

当平洲其它学校都改名映月xx时，这两所老牌名校还保留原名，可见其地位分量十足。

这俩都我的母校，当年对标的是南海中心小学、桂江一中/二中。

从中考数据来说，二中历年排在桂城公办初中前茅，实力有目共睹。

目前中心小学新校已开学，二中正在扩建，未来预计新增600个学位，或许能让那些被划分到文翰中学的平洲盘回归。

新平洲二中效果图

但是在映月湖核心区一带，却是不少有娃家庭心里的意难平。因为这里房价平洲最贵，却对口村小+映月中学。

这里的业主也唯有期盼桂城一中九年一贯制学校，早日开工上马。南海教育部门表示计划2024年建成，如今看进度想要顺利开学，是难上加难，只能期待了。

04

真相4：

人口稠密，入住率高，本地人如入他乡

映月新城核心区地处原平洲镇政府所在地，周边聚集多个机关单位，平洲第一批商品小区也在此诞生。

在映月湖还未开挖前，这里的居住品质一直位于平洲各区域前列，早就具备一定的人气基础。

从前到如今，平洲最主要的买家群体，除了本地土著外，还有广州、桂城的外溢，而且多是奔着自住需求。

这里每天是交通枢纽中心，各地车牌小车鱼贯而出，大伙兵分两路，往西去禅桂，往东去广州上班。

白天南港路、桂平路也算车水马龙。来到晚上，各大楼盘万家灯火，楼下广场歌舞升平，映月湖公园遍地是娃和旺财，五湖四海的口音此起彼伏。

晚上9点后的映月新城（部分楼盘）

要不是从小见惯各地老友，本地土著也许会纳闷，还是那片生我养我的地方，如今怎么恍如走入他乡。

05

真相5：

叫不醒的“睡城” 高新产业一直跛脚

平洲以往几十年的产业结构，十分清晰无掺杂--制造业+农业。

尽管在近些年，养活两代人的部分大厂陆续搬走，村子里还残留各式小作坊和大量农田。

城市面貌跟不上飞速的城市更新进度，自然被旁人看低一眼，尤其在高新产业这方面，平洲始终在跛脚前行。

现有的写字楼园区中，老大翰天科技城内有5栋标准工业厂房，3栋复合型现代厂房，整个园区仅有3栋写字楼，说它是披着华丽外衣的高级厂区也不过分……

老二国金中心高开低走，出租率一直又低又迷，肉眼看到的部分楼栋，老觉得连装修都没搞好……尤其在天黑之后，4栋写字楼黑漆漆一片。

老三创越时代文化创意园，走文艺小资本路线，定位为大广佛文化创意型都市产业基地，服务文化型、创意型、创新型企业，估计高新企业也看不上。

隔壁的方舟一号、万科创想公社等写字楼，出租率也是妥妥的狐狸莫笑猫---彼此差不多。

破局平洲产业，或许还有这三大重磅项目：

01

平洲工业园

毗邻三山新城日前所有涉地社区已通过表决，改造周期即将启动，不过距离映月新城有点远了。

02

联东U谷·桂城总部经济港

夏东涌口工业区改造项目，直线距离映月湖约1.5km，在9月15日举行动工仪式，预计在2024年投入使用。

预计招商企业90-120家，引进智能制造、医疗器械、电子信息、新一代信息技术、电子商务等行业。

03

桂平路两侧7宗地

映月湖片区桂平路两侧，7宗地块从纯住宅用地改成了工业用地，并由7家企业竞得建设总部。

除了一家是鞋业公司，其余一水儿的科技公司，那这批项目能不能拉高平洲的产业质量，老铁们不妨大胆猜测~

06

写在最后

最后，再来看看当下平洲映月新城区域内的各大在售盘。在大行情不济的背景下，每一个都已经无法保持最初的那份热度。

对于这些楼盘，我们留在下回逐个分解吧！对于映月新城，你又会如何看待呢？

佛山买房，问问楼司令吧！

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。

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