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今天想和大家聊一个话题——法拍房。

在一二线城市「法拍房」不限购之前，它是最快的非正常渠道买房的办法。

典型的城市，就是上海和杭州。

从2020年下半年开始，沪杭一些热门次新房、学区房的房东出现了心态膨胀的情况，不但挂牌价上天，甚至屡次出现了业主成立“小区房价联盟”的案例。

对于法拍房，也一度出现吹涨高价的情况。

法拍高溢价成交，挂横幅吹爆小区房价；流拍或折价成交，责怪位置偏、楼层差、税费高。

杭州业主挂横幅庆祝「法拍房成交破10万」

但“限法令“的相继出台，无论上海还是杭州的法拍房热度明显出现下滑，成交价也开始跌破「评估底价」。

今天就想从这个小切口和大家聊聊——

纯买方市场的法拍房，为什么是上海楼市的照妖镜？

1

3月中下旬，我同事曾亲身参与过一场法拍。

静安府东区，中间位置楼王，8号楼的次顶层。

小区黄金位置、黄金楼层。

这套房的底细也很透明，无租赁、无占用、无户口、无抵押。

煤气水电都没用过，就欠了20个月的物业费。

税费各付，意味着买方只要补交契税即可，和到手的新房差不多。

值啊，清水楼王精装房，这还不抢着买。

于是同事一拍大腿，交了保证金就上了。

一通操作下来，最高一次加了104万，也愣是没抢过头脑不冷静的买家。

最后的成交价是1799万，核算单价13.06万。

记住这套，静安府间接满足「满五唯一的楼王」，13万。后面有对比。

2

4月11号，静安府西区又成交了一套法拍房。

东边户，绝佳中上楼层，1201；

134平的4房，22人报名，1050人设置提醒，58363次围观。

可惜，楼栋位置前排临中环高架。

加上税费、杂费均由下家承担，唯不唯一不知道，肯定不满五。按照司法拍卖的规则

个人所得税=（成交价-增值税）*3%；增值税=成交价*5%/1.05；附加税=增值税的6%。

我大概计算了下，73万的增值税，43万的个人所得，4.38万的附加税。

所以这套间接非满五唯一的房子，也就只能拍到11万的单价。

相比静安府挂牌均价13万，综合折价率0.88，也就是市场挂牌价打了个88折。

大家看清了吧，法拍房完全是买家市场，不受上家限制，只要你有信心处理突发情况，只要你提前调查好了标的，大家都可以参与。

说白了就是——

法拍大舞台，够胆你就来。

从这两个案例身上，我们也找到了一些有意思的发现。

举个例子，我在二手次新市场看到了一套好房子，满五唯一、楼王、黄金楼层，我认为它值13万。

那么位置差、临马路靠高架的，理应打到92-95折，不满五唯一，再打个92-95折。综合下来折价率正好在0.88上下。

如果楼层差，还可以再打个9—95折不等。

这才是正常市场该认可的真实房价梯度，而不是像这样卖家所以为的，我们都值13万。

在阿里法拍、京东法拍、公拍网站抓取几个样本成交价，再去对比二手市场价，会发现类似这样的案例并不是孤本。

这就是法拍房照妖镜的「A面」：它能够照亮，二手房价梯度的不合理。

3

我们都知道，上海法拍房在1.21新政之前，是不限购的。

在2020年下半年开始，法拍房市场开始跟着二手房市场狂飙。

这是一个很小很小的切口，我去仔细查了去年下半年和今年的法拍房成交日峰值，单独阿里拍卖一个平台，一天22套。

2020.12.31，成交22套；1月15日，成交22套；4月15日，成交17套3月18日，成交17套4月22日，成交15套

低谷期和高峰期的中位值，大概就是年1500套上下的量级。

2020年1-4月的法拍挂牌房源受疫情影响，或缩减或撤拍，因此低于2019年。

但我们来看看去年的抢拍热度。

2020年，上海共成交1665套法拍房（住宅），不同板块、房源的参拍人数不一，平均参拍人数8.3，最少8个人抢一套法拍房。

先来看看去年上海的法拍整体数据情况。根据上海法拍评估机构「蓝鲸法拍」的数据测算——

法拍房市场的热度，几乎与二手房市场一样的步调。

从去年4月开始，法拍房的成交溢价率（成交价/评估价）开始逐步超越100%，即逐步贴着评估价成交。

整体上，报名人数从3月的套均5人（中位数），到了4月，套均报名人数突破10人（中位数），也就是说超过一半房子的报名人数都超过了10人。

第一波反应过来的，是300万总价以下的法拍房。

去年4月开始，溢价中位数都超过了评估价10%，套报名人数都未少于10人。

数据/图源：蓝鲸法拍

而在上海法拍房市场中，成交房源数结合总价区间来看，总价段越高，折价空间越大，竞争力越小。

300万以下的法拍房住宅，平均溢价率110.2%，套均10人参拍；300-600万的法拍房住宅，平均溢价率98.8%，套均10人参拍；500-800万的法拍房住宅，平均溢价率97.3%，套均10人参拍；800-1000万的法拍房书斋，平均溢价率88.5%，套均7人参拍；1000-1500万的法拍房住宅，平均溢价率92.6%，套均7人参拍；1500万以上的法拍房住宅，平均溢价率81.7%，套均5人参拍。

直到9、10月份，1000-2000万总价的法拍房，才开始跟上评估价。算上税费各付的优势，基本都是95折成交，个别优质房源溢价成交。

1.21新政之后，“限法令”出台。1月22日，上海法拍房批量下架。1月25日，上海法拍房限购正式执行！

这是一个新的拐点。

之前不限购的法拍房，加上学区房的热度，整个市场情绪高涨。

但被限购之后的法拍房，加了一层无形枷锁——风险之上，还需额外准备房票。

4

再来说法拍照妖镜的「B面」。

限购之后法拍房到底如何了？

2月参考意义不大，新政之后有一段时间，市场是被拉平僵持的。

来看看三四月份。

中环成交价在市场挂牌价的85折-9折。

内环成交价在市场挂牌价的9折-95折。

随便举几个最新成交的案例——

4月9号有一套杨思前滩板块的法拍房。

瀚城国际，近地铁6号线华夏西路站，对口三林实验小学和杨思中学。

98平的2房成交价762.5万，看似远远超出评估价。

实则低于市场挂牌价成交。同户型挂牌970万，折价率0.786。

4月8号，内环黄浦豫园板块的东业大厦，法拍成交了一套178.59的大三房。

同样的超出评估价，但远低于市场挂牌。

目前同小区面积更小的3房，已经挂出了1670万的总价。折价率0.768。

这样的例子实在太多了，但折价率并不是单一固定的，往往是根据标的情况（板块、小区、房型等）、户口、租住、税费，以及法院承诺等不同情况，上下浮动。

就拿豫园东业大厦来说，标准的塔楼，里面有户口，大三房上了三个名。

盲猜这套大三房，很可能有三口之家居住，夫妻小孩老人。

竞买公告里没有提到清场，自行处理过户。买受人处理这种事情，是最为麻烦的，很可能扯皮好几年。

这样得不偿失的事，为什么还有人要往里冲？

便宜、红利。

这就是如今法拍房的「B面」。

限购之下，房票的限制，劝退了部分购买力，带来了低洼红利。

但越是低洼，风险也是越高。

5

法拍房，同样可以侧面折射出二手市场的真实现状。

我啃了不少资料，也请教了好几位专家：法拍房到底值不值得买？

法拍房可以买，但最重要的绝对不是看房价，而是信息的不对称。

几千万往里冲真的不知道风险吗？

并不是，这些敢进场下重注的大多是有内部消息的“关系户”。各位都懂的。

另一个，现在小几百万的刚需法拍，要么是公告通透敢试，要么是找到了靠谱的辅拍机构。

因为法拍房最怕遇到的情况，就是踩雷。

钱花了，房子拿不到，住不进去也过不了户。

随便在网页上搜索“法拍房”，第一页都是广告，第二页基本都是踩雷血泪史。

在「省它小几百万」的法拍美梦之下，确实蕴藏着无数的坑。

第一个坑是税费。各付还是买家承担弄清楚了吗？

清场和租约也是个大难题，你带三两个好友前去清场，不小心气到或碰到了老年人户主，TA当场躺地上或者心脏病犯了，你怕不怕？

租约怎么解决？法院清场或者租约转让吗？长租人不配合耍赖怎么办？“买卖不破租赁”是公认法则，恶意长期租赁也是个需要防范的问题。

更叹为观止的是多方抵押。

前段时间深圳的新闻，某法拍房先后抵押给了7个人，7个债主如何处理？

即使你在上海有内部关系，也不一定能抓到机会。因为上海的法拍，查封或竞拍司法机关并不一定是上海。

诸暨、厦门、苏州、温州、杭州、宁波……都有可能。

至于以前投资法拍房来做信贷骚操作的，洗洗睡吧。

普通人或者非专业人士，别轻易尝试法拍房。

6

所以，法拍房为什么是上海楼市的照妖镜？

A面：法拍侧面代表了，买方对于标的心理最高价位。同一个小区，都敢挂一个高价，这是挂牌价梯度的不合理。

B面：法拍限购之下，折价的确诱人，但低洼有多大，风险就有多高。参考财务管理的风险评估理论。

最后一面，最简单也最复杂——

法拍房，照的是房价背后的人心。

以上为正文，来自楚门。

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