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过去，凡是和“鸡腿盘”、“日光神盘”沾边的楼盘，都是不愁卖，去化总是相当快。

由于一手房价格低于二手房，这些盘又被大家称为“倒挂盘”，是前些年福州限价的产物，由于看得见的价格红利，这些房源一度让购房人挤破头去摇号抢房。

如今，倒挂神盘进入二手房流通领域，到底哪些赚了？哪些又赔了？

1、

2018年，鼓楼南门兜的乌山九巷商办楼首先入市，共计2栋楼（均价在4万），开发商采取先开一栋，再开一楼销售策略。结果这两栋鼓楼最贵的商办SOHO，居然先后遭买房人疯抢，这个绝对是这几年福州最热门的商办神盘。

主要卖点就是鼓楼市中心、1号线和2号线双地铁房、周边人流（协和医院、附属医院和东街商圈）等，同时主打户型是18㎡和28㎡，加上层高5米，被包装成小投资高租金回报。

2018年正好住宅供给短缺，一些投资客正苦于无处投资，这些产品对他们很有吸引力。

该项目也在2020年迎来交付，那么当初回报收益怎么样？

2、

目前乌山九巷商办楼18㎡和28㎡均隔成上下层，以28㎡租金为例，大约下层在1500元，上层在1800元。2018年购入价格在112万，对比如今近4万租金，与理财收益相当，回报率尚可。但是它也面临一大问题的供大于求，乌山九巷商办楼超千套，加上上下隔套，相当于2000套供给，由于面积小，舒适度较差，只适合刚需；也有些刚需1500元预算宁愿去租平层20㎡。我们经常看到有人在发乌山九巷出租广告，实际空置率较高。

正好该项目最近成交一套27㎡，单价为35186元高楼层，比当初均价4万低了4000元，所以连鼓楼商办都无法保值，那么市中心外围商办怎么说？

阳光城大都会也是一个双地铁SOHO，为地铁1号线和5号线，最近成交一套54㎡，单价8371元。对比2022年年初大约下降了3000元，对比当初开盘价格17000元，如今二手房相当于腰斩。

乌山九巷SOHO二手是3.5万，阳光城大都会SOHO是0.83万；而乌山九巷住宅二手挂牌是5-6万，阳光城大都会住宅二手房挂牌则是1.6-1.9万之间。

从商办贬值程度，乌山九巷贬值约12.5%；而阳光城大都会贬值近50%，由此可见外围商办贬值率要明显高于市中心，住宅方面，乌山九巷基本保持原值挂牌出售，而阳光城大都会最后一期售价在2万，对比目前二手价格有近10%回落（部分二手房为2015年开盘购入，成本在1万左右）。

3、

从2017年以来，并不是所有“倒挂盘”，都能维持昔日的荣光。

尤其在当下楼市下行，一些伪倒挂盘真面目显现，除了一些住宅，尤其是像商办这种产品，更是首当其冲：

买的时候，置业吹嘘的天花乱坠，提到回报率、升值潜力，人流量等，于是轻信的购房者一窝蜂去抢，等到想出手卖掉的时候，才发现上当了：“哎？这个怎么和置业说的不一样？”

总结，无论是住宅还是商办，“有限的倒挂”无法覆盖“融资成本和时间成本”。

从这些年案例来看，不是所有的倒挂神盘，都能升值。

因为等到真正卖房的时候我们会发现，有的倒挂盘不仅不会赚钱，甚至会亏损，这个无论是住宅还是商办。

对于买房保值的群体来说，短时间内的价格倒挂并不算十足的安全，项目的周边配套、板块的稳定性、成长性和供需关系更为重要，这些都是买房人需要考虑。

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