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2月23日，上海土地市场官网如期挂出上海今年第一批涉宅土地集中拍卖的公告。公告显示，一共有40幅土地将于4月集中出让。

看点

1、节奏加快

去年4月份才公布第一批集中出让的土地，从时间节点来看，偏晚，而且大多数城市已经进入到土拍进程中。今年2月就公布相关内容，工作节奏在提速。一方面经过一年运作，有了经验积累，而且上海不管是土拍过程，还是结果都是全国做得比较好的城市。早投放，让房企早做计划，应对从容。另一方面，北京已经开始第一批土地集中出让，上海在调控政策方面一直紧跟北京。

2、总量充足

40幅宅地总量不小，而且只包含2幅租赁住宅用地。因为租赁住宅通常是地方国企或是央企获得，而且这类地块通常也不能对商品房供应产生太多帮助，但会占用一些指标。所以，减少这些地块的量可以增加商品住宅的供应，同时也增加房企拿地参与度。

3、区域分布合理，投放精准

从地块分布来看，以松江、青浦、嘉定等传统交易大户为主。这些区需求大，需要投入大量土地进行补充。比如松江、青浦都有5幅地块入市。市场特别热的临港地区供应8幅土地。临港基于特殊政策，新房开盘几乎都被人才“包圆”，增加土地投放有助于稳定市场预期和供求平衡。

4、多数地块总价不高

土拍最高限价不到20亿的有21幅，差不多一半。对于资金预算不多的房企而言是利好。上海土地是“香饽饽”，但是拍一次地成本高，除了保证金外所有拍地资金都是自有资金，还要算上合理溢价，否则根据规则叫价一旦超过所带的钱款就失去拍卖资格了。或许考虑到今年还有很多房企面临债务压力，如果地块面积大，总价太高，多数房企参与热情不高。因此这批土地有不少选择余地，总价不高的地块不少，对中小房企相对友好。

5、热点地块

市区地块一直是土地拍卖中的焦点，这轮也做了相应投放，确保市区供应不会严重短缺。这批土地中有徐汇区斜土街道xh128D-06地块、普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块等，最高限价达到47.5亿和68.8亿元。此外，闵行紫竹区域地块和青浦徐泾地块也是市场关注热点。

6、拍地规则不断优化

比如“随机值”优化。在一次性报价环节，若报价相同“随机值”触发，一次书面报价时间将重新计时10分钟，所有已提交报价的竞买人均可修改其报价，若再次相同，只有后报价者可修改；而之前仅有相同出价中的后者才可修改报价。一方面在这个时间内大家可以充分竞争，另一方面，防止多人利用规则操纵价格。

一次性报价阶段是拍地过程中最刺激的阶段，规则最复杂。这是去年首轮集中拍地后出现的新规则，后面几次拍地都有细微调整，这次再做优化并不意外。最终目的还是体现拿地的公平性。

市场预测

1、房企参与热情高。国家统计局数据显示1月楼市出现淡季不淡行情，尤其是金融层面宽松提振市场信心。一系列偏暖的政策使得房企看到未来希望。而且一线城市本身就是热点，加上上海拿地的规则使得房企有足够多的利润。另外，从虎年第一批入市的房源来看，有个别楼盘比当初房地联动价要高出一些，市场有想象空间。这些都会提升房企参与热情。

2、央企、国企依然会是拿地主力。从近期房企表现来看，大型房企债务上仍有压力，民企对市场预期相当谨慎。相反，国企，央企在综合实力上仍有优势。所以短期来看，这批土地国企央企仍然是重要担当。

3、价格依然可控。随着土地亮相，最高限定价、房地联动价同步面世。土地价格出现“封顶价”，最后溢价率还是可控。看来上海今年继续要做全国土拍模范生了。

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