现金流在房地产投资中的作用(房地产 现金流)

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什么是现金流？现金流在运营体系中的作用？

现金流是运营管理体系的核心关注点之一。

运营的基本逻辑是围绕现金流和利润两个方面开展。

利润反映盈利能力，要求货值最大化，支出最小化。

现金流反映周转能力，决定资金需求和现金流的贡献。

现金流包括经营性现金流、累计经营性现金流和累计净现金流。

1、经营性现金流指当期现金流入和现金流出的差额；

2、累计现金流是指从项目开始对每月现金流进行累加，用于判断资金峰值和现金流回证时间；

3、资金需求峰值是指项目最大的资金需求量，这峰值也是项目最大的风险点。

4、现金流贡献峰值是指在项目开发和销售过程中现金流入的最大值。

所以说，现金流是企业生存和发展不可缺少的“血液”。

这里再引入一个“地货比”的概念。地货币是指土地价格和土地货值之比。一般而言，地货币越小，意味着杠杆效应越大，现金流回证越容易。解释为：投入的土地资金越少，货值越大，要求现金流回证的回款值相对较小。

这也是为什么快周转企业倾向于在具备快速去化的三四线城市布局的决定因素之一。

当然，放在当前的国家调控下的市场环境，要理论结合实际的去理解和运用。

影响现金流回证的因素：

1、时间维度：越早开工、开盘，现金流回正周期越短；其实质就是减少资金占用时间。

2、规模维度：地价高低、建设与销售计划、支付计划；

地价高，前期占用资金多；建设与销售计划决定是否能缩短资金占用时间；从资金效率角度，支出越晚，资金的效益越大；

现金流回正的关键因素在于回款要覆盖累计前期投入，即覆盖资金峰值。这就要求制定科学的推盘计划，推出合适的、能贡献现金流的产品、足够的货量、合理的去化率和回款率。

总结起来就是：

开盘早，回款快。当然，市场环境不支持快速去化，此条不成立；

前期投入大、资金峰值大，回正周期长；

因此，了解了现金流回正的影响因素，企业要在项目初期就要精准进行定位。

请持续关注，下期继续分享模式与定位。

附录：

销售回款=总货值乘以首开货量比乘以去化率乘以回款率

资金峰值=地价＋开盘前工程支出

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